임대차3법, 기존 계약에도 매매에도 적용…혼란 속 세입자 걱정만 커져[김승현 변호사의 임대차3법과 법률]
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임대차3법, 기존 계약에도 매매에도 적용…혼란 속 세입자 걱정만 커져[김승현 변호사의 임대차3법과 법률]
  • 민강인
  • 승인 2020.08.27 09:00
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전·월세상한제와 계약갱신청구권을 담은 주택 임대차보호법이 공포되면서 많은 집주인과 세입자들이 불안과 걱정을 표하고 있다. 내년 6월부터 시행되는 전·월세신고제까지 합쳐 임대차3법이라 불리는 이번 개정안은 세입자의 주거 안정성을 높이기 위한 목적으로 도입되었다.
 
임대차3법이 시행되면서 세입자는 집주인에게 전·월세 계약을 한 차례 더 연장하자고 요구할 권리를 갖게 되었고 종전 2년 기한의 전·월세 계약을 4년으로 늘리는 효과를 낳게 되었다. 집주인은 세입자의 계약갱신청구를 특별한 사정이 없는 한 거절할 수 없다. 또한 전·월세 보증금이나 임대료는 종전 계약의 5% 내에서만 올릴 수 있다.
  
그런데 임대차3법이 법 시행 이전에 맺은 계약에도 소급적용 되면서 부동산 시장이 혼란에 빠진 상태다. 집주인과 세입자가 계약 갱신 조건을 새로 꾸며 합의한 상태라 해도 그 내용이 임대차3법에 맞지 않는다면 이는 무효다. 또한 집주인이 이미 새로운 세입자를 구한 상태라 해도 새로운 임대차 계약일이 7월 31일 이후라면 기존 세입자가 계약갱신청구권을 이용해 계약을 2년 연장할 수 있다. 

김승현 변호사

상황이 이렇다 보니 각종 부동산 커뮤니티에서는 각자 자신의 권리가 어디까지 보호받을 수 있는지 셈을 하느라 바쁜 집주인들과 세입자의 글이 넘쳐나고 있다. 하지만 임대차3법이 제대로 적용된 케이스를 아직 찾기 어렵고 세세한 가이드라인이 마련되지 않은 상태이기 때문에 누구도 뚜렷한 답변을 해주지 못하는 상황이다.
 
법무법인YK 부동산건설센터 김승현 변호사는 “임대차3법이 지금까지의 관행을 모두 뒤엎는 내용을 담고 있다 보니 부동산 업계에서 잔뼈가 굵은 사람들도 제대로 이해하지 못하는 경우가 많다. 이 시기 부동산 계약을 앞두고 있다면, 임대차3법의 내용을 정확히 파악하고 조언할 수 있는 변호인 상담 등을 받아 추후 문제가 생기지 않도록 만전을 기하는 것이 바람직하다.”고 말했다.
 
한편, 임대차3법의 내용은 집주인이 집을 매매했을 때에도 유효하다. 즉, 전·월세계약 기간 동안 집주인이 바뀐다 해도 기존 계약을 연장할 수 있으며 임대료 또한 5% 이상 올릴 수 없다.
 
다만 세입자가 계약의 갱신을 요구하더라도 집주인 본인이나 자녀, 부모가 거주할 목적인 경우에 거부할 수 있다. 이러한 사유로 계약 갱신을 거절했다면 이후 2년간 실거주를 해야만 다시 임대차 계약을 맺을 수 있다. 전·월세신고제가 시행되는 내년 6월 이후로는 세입자가 집주인의 실거주 여부를 확인할 수 있게 되지만 그 전까지 집주인의 실거주를 확인할 수 있는 방법이 없다는 문제도 제기되고 있다.
 
김승현 변호사는 “임대차3법이 한 번에 시행되지 않는데다 소급적용까지 되면서 의도치 않은 허점이 드러나고 있다. 이를 제대로 보완할 수 있는 방법이 마련되기 전까지는 전·월세 계약시 정확한 법률 자문을 구해 부당한 손해를 보지 않기 바란다.”고 전했다. 

사진=법무법인YK

민강인 기자 kdf@kdfnews.com


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