코로나19의 확산이 지속되면서 경기가 끝 없이 추락하고 있다. 영업을 제대로 할 수 없어 임대료조차 내지 못하는 기업과 자영업자들이 늘어나면서 이들의 고통을 분담하는 차원에서 얼마간의 임대료를 인하하거나 아예 받지 않는 ‘착한 임대인’도 속속 등장하고 있다.
하지만 임대인이라 해도 대출금과 이자, 각종 공과금에 대한 부담으로 인해 쉽게 임대료를 낮추기 어렵고 코로나 사태가 장기화되면서 임대료가 연체되는 어려움을 겪기도 한다. 계약 보증금을 차감하며 임차인의 사정을 이해하려 하지만 연체된 임대료가 보증금을 넘어서게 되면 부득이하게 퇴거를 요청할 수 밖에 없다. 문제는 임차인이 퇴거 요청을 거부하고 계속해서 건물을 차지하고 있을 때 발생한다.
대화를 통해 문제를 원만하게 해결하면 좋지만 이미 감정이 상한 상태에서 대화만으로 사태를 해결하기는 쉽지 않다. 이 때 선택할 수 있는 방법이 명도소송이다. 명도소송을 통해 정당한 권원을 확보하면 강제집행을 통해 임차인의 부동산 점유를 해제할 수 있기 때문이다.
법무법인YK 부동산건설센터 김승현 형사전문변호사는 “최근 임대인과 임차인의 갈등이 커지면서 명도소송을 고려하는 사람들도 늘어났다. 명도소송은 6개월에서 1년이라는 적지 않은 시간이 소요되는데 사전에 철저하게 준비하지 않는다면 중간에 임차인이 여러 ‘꼼수’를 부려 사태를 더욱 악화시킬 수 있기 때문에 소송 절차를 충분히 숙지하고 소송을 개시해야 한다”고 설명했다.
임차인의 임대료 연체를 이유로 명도소송을 진행하고자 한다면 우선 임차인에게 임대차계약의 해지 사실을 통보해야 한다. 통보를 하지 않으면 임대차계약이 종료되지 않아 명도를 요구할 수 없기 때문이다. 추후 소송을 고려하면 내용증명의 형태로 통보하는 편이 가장 바람직하다.
단, 이 경우 상가건물 임대차보호법에 따라 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에만 가능하다. 이러한 내용에 어긋나는 계약을 체결했다면 해당 계약은 무효이기 때문에 미지급된 임대료가 3개월 분에 해당할 때에만 계약 해지를 통보할 수 있다.
또한 명도소송을 제기할 때에는 부동산점유이전금지 가처분도 함께 신청해야 한다. 기간이 오래 걸리는 명도소송을 진행하면서 임차인이 제3자에게 점유를 넘겨버리게 되면 승소를 하더라도 실질적으로 구제받기 힘들기 때문이다. 따라서 점유이전금지 가처분을 통해 만약의 사태에 대비하고 추후 정상적으로 강제집행을 할 수 있도록 준비해야 한다.
승소판결을 받았다면 강제집행을 할 수 있다. 주의할 점은 임대인이 직접 강제집행에 나설 수 없으며 집행관 사무실에 신청해 법적 절차에 맞추어 진행해야 한다는 점이다. 개인이 섣부르게 강제력을 행사할 경우, 폭행이나 상해 등 시비가 붙을 수 있으며 그에 대한 형사적 책임을 져야 하므로 강제집행 절차를 준수해 갈등의 확대를 예방해야 한다.
김승현 형사전문변호사는 “임차인이 제 때 퇴거하지 않아 여러 손해가 발생했다면 이에 대한 손해배상을 청구할 수 있으며 강제집행 과정에서 발생한 비용 또한 임차인에게 요구할 수 있다. 명도소송부터 강제집행까지 모든 절차를 숙지하고 꼭 필요한 조치를 취해야 사태를 빠르게 수습할 수 있기 때문에 처음부터 변호인과 상담해 자신의 상황에 가장 적합한 해결 방법을 찾아야 한다”고 했다.
허남수 기자 kdf@kdfnews.com
