신축 아파트를 둘러싼 건설사와 입주자의 갈등이 치열하다. 갈등의 원인은 대부분 하자보수 문제다. 입주자들은 수억~수십억 원을 주고 들어온 아파트가 균열과 하자투성이라며 불만을 토해내지만 건설사는 법적 하자보수 기간만 무사히 지나가면 되기 때문에 모르는 체 하기 일쑤다. 혹여 집값이 떨어지기라도 할까 두려운 입주자들은 내부에서 문제를 해결하려는 경향이 있어 건설사와의 다툼에서 승기를 잡기란 쉽지 않다.
이런 가운데 아파트하자를 둘러싼 갈등은 갈수록 증가하고 있다. 국토교통부 산하에 설치된 하자분쟁위에 접수된 하자 건수는 지난 해 4290건으로 역대 최고치를 기록했으며 올해 상반기만 해도 이미 2226건이 접수되며 지난 해 못지 않은 기세를 보이고 있다. 하자분쟁위에 접수되지 않은 사건까지 고려하면 이보다 더 많은 숫자의 하자보수분쟁이 발생한다는 점을 알 수 있다.
문제를 보다 신속하게 해결하기 위해 건설업계에서는 하자보수 이행률이라는 지표를 관리하고 있으며 사전점검일에 시·군·구청에 관리·감독 권한을 주어 1차적으로 하자보수를 지적하도록 하고 있다. 만일 중대한 하자가 발생했다면 준공 승인을 미룰 수 있도록 권한을 부여한 것이다.
하지만 하자보수 이행률 같은 지표는 실제 입주자들이 느끼는 고충을 모두 반영하지 못할 뿐만 아니라 공사를 수주함에 있어서도 특별한 역할을 하지 못하는 것으로 알려져 있다. 또한 시·군·구청이 준공승인 거부를 했을 때 건설사가 부담해야 하는 지체배상금의 규모나 담당자의 실질적인 업무 과중을 고려하면 사전에 하자보수 분쟁을 예방하는 일은 여의치 않을 수 밖에 없다.
하자보수 분쟁을 사후적으로 신속하게 해결하기 위해 ‘공동주택관리법’을 개정, 하자보수위에 재정 기능을 더하려는 움직임도 진행되고 있다. 재정 기능은 당사자 일방이 신청하면 시작되고 결과에 대해 별도의 이의를 제기하지 않으면 재판상 화해 결정과 같은 강력한 효력이 발생하기 때문에 지지부진한 하자보수 분쟁을 보다 명쾌하게 해결할 수 있다는 기대를 모은다.
하지만 하자분쟁위의 제한적인 인력 사정으로 인한 문제가 해결되지 않는다면 별 다른 변화가 나타나지 않을 것이라는 점이 업계 관계자들의 공통된 지적 사항이다. 이미 지난 해 국정감사에서는 하자분쟁위에 접수된 사건의 70%가 4개월 안에 처리되지 않아 입주자들이 계속 애만 타는 상황이라는 현실이 지적된 바 있다.
법무법인YK 부동산건설센터 이민우 부동산전문변호사는 “결국 기다리다 못한 입주자들은 아파트하자소송을 제기할 수 밖에 없다. 당장 거주가 불편할 정도로 중대한 하자가 발생했지만 누구 하나 사건 해결에 나서는 이가 없기 때문”이라고 설명했다.
그러나 아파트하자소송 또한 건설업계의 전문가가 아닌 입주자들이 담당하기에 쉬운 문제는 아니다. 애매모호한 하자의 기준을 바로 세우고 현재 나타나는 문제가 하자에 해당하는지, 타당한 해결 방법은 무엇인지 꼼꼼하게 검토하기 위해서는 관련 법은 물론 하자보수의 실체에 대한 지식이 필요하기 때문이다.
이에 이민우 부동산전문변호사는 “하자 점검 업체를 통해 하자 여부를 판정하더라도 이것이 재판에서 인정될지 아닐지는 두고 봐야 아는 문제다. 따라서 아파트하자소송을 결심했다면, 풍부한 경험과 탄탄한 지식을 보유한 부동산전문변호사 등의 도움을 받아 최대한 문제를 신속하게 해결해야 한다. 여러 입주자들이 힘을 합쳐 함께 변호사를 선임, 소송을 진행한다면 부담을 보다 줄일 수 있을 것”이라고 전했다.
사진=법무법인YK
민강인 기자 kdf@kdfnews.com
