임대차법이 쏘아올린 ‘전세 지옥’ [김정찬 변호사의 임대차법 이야기] 
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임대차법이 쏘아올린 ‘전세 지옥’ [김정찬 변호사의 임대차법 이야기] 
  • 박홍규
  • 승인 2021.03.04 14:22
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주택임대차보호법(이하 임대차법) 개정 이후 전세 시장이 연일 화제다.  지난해 7월에 개정된 임대차 3법은 ‘계약갱신요구제’와 ‘전월세상한제’ 도입을 골자로 시행되고 있다. 이에 이어 최근 주택법 시행령의 개정으로 분양가상한제 적용 주택 입주자는 2년에서 5년까지 실거주해야 하는 의무가 생긴다. 정부에서는 투기를 잠재우려는 목적으로 시행하지만, 거주하는 2~5년의 기간 동안 임대 물량이 잠기면서 주택 공급이 줄어들어 전세난이 예상되고 있는 상황이다.   

재건축, 재개발을 통해 분양되는 신축 아파트는 2년, LH 및 SH 분양 아파트는 최대 5년까지 전세 및 월세를 놓을 수 없다. 신규로 아파트를 지어도 당장 2~5년 동안은 전월세 세입자를 받을 수 없다는 결론이다. 

법률사무소 미라클 김정찬 대표번호사에 따르면 “부동산 투기를 막아 안정화를 시키려는 정부의 의도는 알겠으나, 이로 인해 정작 피해를 볼 수 있는 서민들의 입장은 전혀 고려하지 않았다”면서 안타까움을 토로했다. 

주택 공급이 적어지게 되면 전셋값이 오르게 되어 서민들의 고충은 더 심해질 것으로 예상된다. 이에 새롭게 이사 갈 곳이 마땅하지 않아 살던 집의 계약을 갱신하려는 사람들이 늘고 있다. 임대차 3법에서 새로 도입된 ’계약갱신요구‘가 바로 이때 사용할 수 있는 제도이다. 2년 전세 계약을 했다면, 최초 1회 추가로 2년을 연장하여 최대 4년까지 실거주할 수 있는 것이다. 하지만 임대인은 ’실거주‘를 이유로 이를 거절할 수 있다. 

김정찬 변호사는 바로 이 과정에서 임차인의 계약갱신요구와 관련하여 명도소송 분쟁이 가장 많이 일어난다고 밝혔다. 임차인이 계약갱신요구를 하게 되면 임대료도 5% 이상은 올리지 못하며, 그 상태로 2년을 더 연장해야 하므로 달갑지 않은 것이 사실이다. 때문에 임대인 입장에서는 거절 사유로 ’실거주‘ 를 밝히는 경우가 많다. 김정찬 변호사는 ”임대인의 ’실거주 이유‘가 의심스럽다면 이에 대한 증명을 요청할 수 있다. 제시한 증명이 미흡하다면 임차인은 계약갱신요구를 행사할 수 있다.“라고 설명했다. 

이어 공인중개사의 의무도 2월 13일부로 추가되었다. 주택 매매를 하는 데 있어 임차인의 계약갱신요구권에 대해 충분히 설명해 줄 의무와 임차인의 계약갱신요구권 행사 여부를 반드시 명시하도록 한 것이다. 이 부분이 분명하지 않으면 추후 분쟁의 소지가 많을 것이기 때문이다. 

법률사무소 미라클 김정찬 대표번호사는 계약갱신요구권으로 인한 분쟁을 줄이기 위한 방법을 몇 가지 제시했다. 임차인 입장에서는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구하여야 한다. 이 때 주의할 점은 기간을 준수하여야 한다는 점이다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전보다 이전에 계약갱신요구를 하거나 임대차기간이 끝나기 2개월 전 이후에 계약갱신요구를 하게 되면 계약갱신요구가 받아들여지지 않는다.

또 계약갱신요구권을 행사하겠다는 통지를 할 때에는 해당 사실을 임대인이 인지했다는 증명 자료를 남겨두는 것이 좋다. 계약 시점에 가서 임차인으로부터 그런 사실을 통지받은 사실이 없다고 한다면 속수무책이 될 수밖에 없기 때문이다. 계약갱신요구권과 관련된 소송 시 통지한 사실에 대한 증명은 승소를 판가름할 중요한 단서가 될 수 있다.

임대인이 임차인의 계약갱신요구권 거절을 위해 ’실거주 목적‘을 내세운다면 이에 대한 증명 자료도 요청해야 한다. 임대인은 실거주 목적으로 계약갱신요구를 거절했을 경우, 2년간 해당 주택을 매도할 수 없게 된다.

이러한 이유로 임차인이 거주하는 주택을 실거주 목적으로 매수하려는 사람에게 매도하려는 임대인이나 그 매수인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전보다 그 이전에 소유권이전등기를 완료해 두어야 한다. 그래야 매수인이 임차인의 계약갱신요구를 ’실거주‘를 사유로 거절할 수가 있다.  

한편 임대인이 실거주를 할 수 있는 대상으로는 본인 외의 본인의 직계존속, 직계비속도 해당한다. 하지만 이에 대한 논란도 있다. 바로 직계존속, 직계비속으로만 한정지었다는 것인데, 며느리나 사위는 그 대상에 속하지 않기 때문에 법을 다시 개정해야 하는 것이 아니냐는 목소리도 나오고 있는 상황이다. 

김정찬 번호사는 ”임대차 3법 도입 이후 크고 작은 분쟁 소송 건수가 늘어난 것이 사실“이라면서, ”하지만 몇 가지만 주의하고 지켜간다면 분쟁은 얼마든지 줄일 수 있고, 피해도 입지 않을 수 있을 것“이라고 덧붙였다. 

박홍규 기자 kdf@kdfnews.com  
 


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