부동산 계약금을 과도하게 지급했을 경우, 해약 시 전부 포기해야 할까? [공락준 변호사의 부동산과 법률] 
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부동산 계약금을 과도하게 지급했을 경우, 해약 시 전부 포기해야 할까? [공락준 변호사의 부동산과 법률] 
  • 박홍규
  • 승인 2020.05.14 15:37
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부동산 매매 계약 시에 계약금은 통상적으로 전체 매매대금의 10% 정도이다. 이처럼 부동산 계약금을 지급한 경우에는, 중도금(또는 잔금)을 지급하기 전까지는 계약을 해제할 수 있다. 다만 계약을 해제하고자 하는 이가 매수인일 경우 계약금을 포기해야 하고, 매도인일 경우에는 계약금의 배액을 돌려주어야 한다.

위와 같이 통상적인 수준으로 계약금이 오고 갔다면 계약 해제 시에도 계약 당사자간의 트러블이 발생하는 경우가 드물다. 하지만 통상적 수준 이상으로 과도한 계약금을 주고받은 경우에는 부동산 계약 파기 시 소송으로 이어지는 경우가 잦다.

부동산 매매 계약을 할 때에 계약금이 교부된 때에는 원칙적으로 약정해제권이 존재하는 것으로 추정된다. 계약금이 해약금의 성격을 갖기 때문에, 계약 당사자 사이에 다른 약정이 존재하지 않는 한, 계약금을 포기하거나 계약금의 배액을 상환하면 계약을 파기할 수 있는 것.

그러나 계약금을 전체 매매대금의 10% 이상으로 정한 경우에는 계약파기 시에 문제가 발생할 수 있다. 매매계약서에 기입한 내용만 두고 보면 계약금이 과도했더라도 전체 금액을 포기해야만 계약을 파기할 수 있을 것으로 보인다. 하지만 매매계약서에 계약금을 손해배상 예정액으로 정한 규정이 따로 있다면, 손해배상 예정액이 부당하게 과도한 경우에는 법원이 감액할 수도 있다.

공락준 변호사

민법 제398조에 따르면 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 감액할 수 있다고 규정되어 있는데, '부당히 과다한 경우'는 계약의 내용과 손해배상액을 예정한 배경, 예상 손해액의 크기, 거래 당시의 관행 등 다각도에서 사정을 참작하여 판단하는 것이 일반적이다.

공락준 변호사는 "부동산 거래는 거래 금액 자체가 크기 때문에 작은 실수로도 큰 손해를 볼 수 있어 계약 시에 특히 주의해야 한다"면서 "부동산 거래 시 법적인 다툼이 발생하면 혼자 대응하려 하기 보다는 관련 경험이 풍부한 변호사에게 상담을 받는 것이 유리하다"고 조언했다.

 

정리 = 박홍규 기자 kdf@kdfnews.com


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