공사대금소송, 책임소재 명확히 다투려면 계약부터 꼼꼼히 체결해야 [장정훈 변호사의 부동산과 법률]
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공사대금소송, 책임소재 명확히 다투려면 계약부터 꼼꼼히 체결해야 [장정훈 변호사의 부동산과 법률]
  • 허남수
  • 승인 2020.07.16 09:00
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개인 가정집의 리모델링부터 수백, 수천 세대가 연루된 주거용 오피스텔 건축, 공공기관이 연루된 대규모 건설사업에 이르기까지 공사대금을 둘러싼 분쟁은 사회 곳곳에서 손쉽게 찾아볼 수 있다. 원칙적으로는 도급인과 수급인 사이에 설정한 도급계약에 따라 공사대금이 오가야 하나 현실에서 수많은 변수가 발생하기 때문에 공사대금을 둘러싼 도급인과 수급인의 의견 차이는 쉽게 좁히기 어렵고 결국 공사대금소송으로 발전하기도 한다. 

공사대금을 둘러싸고 불거지는 법적 분쟁은 대부분 공사대금의 증액이나 지연으로 인해 발생한다. 공사대금의 증액은 설계나 자재 변경, 기술이나 설비의 문제로 발생하는 경우가 많다. 공사기간이 늘어나면 자연스럽게 추가 공사대금이 발생하게 되는데 건축, 건설을 위해 자금을 대출받았다면 지연 이자까지 부담해야 하기 때문에 자금 압박이 커지게 된다. 

만일 도급인의 요청에 따라 설계가 변경되거나 공사 지연 사유가 발생했다면 당연히 추가 공사대금을 도급인이 부담해야 한다. 하지만 도급인이 모종의 사유로 일방적으로 설계를 변경해 공사를 진행하고 이에 따른 추가 공사대금을 줄 수 없다며 모른 척 하기 일쑤다. 

반면 수급인이 마음대로 공사를 진행한 후 설계도서와 다른 부분을 도급인이 지적, 수정을 요청하면 변경 공사에 필요한 공사대금을 추가로 요구하기도 한다. 이러한 요청을 도급인이 거부하면 짓다 만 건물을 방치하고 수급인이 손을 떼는 일도 부지기수다. 

법무법인YK 부동산건설센터 장정훈 건설전문변호사

법무법인YK 부동산건설센터 장정훈 건설전문변호사는 “이미 공사가 진행되는 상태에서 공사대금과 공사의 진행 여부를 두고 실랑이를 벌이게 되면 어쨌든 도급인이 손해일 수밖에 없다. 따라서 공사를 진행하기 전부터 공사대금소송 등 불필요한 분쟁을 최소화 할 수 있는 예방책을 충분히 마련하는 것이 최선”이라고 설명했다. 

일방적인 설계 및 공사변경을 막으려면 도급인과 수급인이 계약을 맺을 당시, 설계도서를 실시도면 수준으로 구체적으로 작성하는 것이 바람직하다. 

이는 수급인의 일방적인 공사나 도급인의 변덕이 발생했을 때 책임 소재를 분명히 할 수 있기 때문이다. 또한 공사비나 변경 공사의 요구, 책임 주체에 대한 사안을 구체적으로 정해 병기하는 것도 좋다. 

특히 추가 공사비에 대한 약정을 미리 하지 않으면 추후 수급인이 추가 공사비 청구를 했을 때 불리한 처지에 놓일 수 있다. 장 변호사는 “소규모 공사일수록 제대로 된 계약서를 작성하지 않고 적당히 처리하는 관행이 짙게 남아 있는데, 공사대금소송 등을 예방하고 문제를 빠르게 해결하려면 계약서를 꼼꼼하게 작성해야 한다”고 강조했다. 

이미 공사대급 미지급 및 지연 문제가 발생했다면 소송을 제기하기 전 사전적 조치를 취해야 한다. 유치권을 행사하거나 가압류, 가처분 등을 신청해 공사대금을 회수할 수 있는 방안을 마련하는 것이다. 

장 변호사는 “워낙 다양한 사례가 발생하는 문제이기 때문에 개별 사안에 따라 접근법, 대응 방법이 달라져야 한다. 따라서 혼자 고민하지 말고 풍부한 경험과 전문 지식을 가지고 있는 변호사의 법적 조력을 구해 현 상태에서 피해를 최소화 하고 공사대금 문제를 해결할 수 있는 방안을 찾기 바란다”고 했다. 

허남수 기자 kdf@kdfnews.com


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