책임소재 불분명한 하자보수 문제, 아파트 하자소송으로 바로잡으려면 [장정훈 변호사의 부동산과 법률]
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책임소재 불분명한 하자보수 문제, 아파트 하자소송으로 바로잡으려면 [장정훈 변호사의 부동산과 법률]
  • 박홍규
  • 승인 2020.07.29 09:00
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파트(공동주택)을 둘러싼 하자보수 분쟁이 끊이질 않고 있다. 하자보수 문제가 발생하는 아파트만 연간 4000단지에 이르며 단 하나의 단지 내에서도 수백, 수천 건의 민원이 제기되곤 한다. 일반 시민들이 평생에 한두 번 살까 말까 한 고가의 아파트임에도 불구하고 균열과 누수가 심각해 제대로 거주할 수 없고 심지어 버섯 등 곰팡이가 활개를 치는 현장이 적지 않다. 

하루 이틀 된 갈등이 아닌데도 불구하고 아파트 하자소송 등 문제가 반복되는 이유는 간단하다. 총괄적으로 책임지고 해결할 수 있는 곳이 없기 때문이다. 원칙적으로 아파트 하자보수 문제는 시공사가 책임을 지게 되지만 공사를 수주하는 영업팀과 실제로 하자보수를 관리하는 팀이 다르기 때문에 하자보수 문제를 적극적으로 해결하려는 시공사를 만나기 어렵다. 

사전점검을 통해 중대한 하자가 발견되면 지방자치단체는 준공승인을 보류할 수 있다. 하지만 통상적인 하자보수를 관리해야 하는 지자체도 입주자들만큼 하자에 엄격하지 않은 데다 모든 아파트 단지의 모든 세대를 전부 검수해 입주 하자를 발견하기에는 담당 공무원의 숫자가 너무 적어 실제 입주가 이루어지기 전 하자를 잡아내기는 쉽지 않은 일이다. 

이에 국토교통부는 하자보수를 둘러싼 갈등과 분쟁을 관리할 수 있도록 하자심사·분쟁조정위원회를 구성, 운영하고 있으나 이 또한 조직의 규모와 예산에 비해 압도적으로 많은 분쟁 건수가 몰리며 사안 하나 하나에 대해 심도 있는 검토나 현장 조사 등이 매우 어려운 실정이다. 원칙적으로 하자분쟁위에 하자분쟁이 접수되면 90일~120일 이내에 이를 처리해야 하지만 2019년 국정감사 자료에 따르면 접수 건의 70% 정도가 제 때 처리되지 않고 있다. 

결국 입주자들은 아파트 하자소송이라는 방법을 택할 수 밖에 없다. 공동주택관리법 시행령에 따르면 아파트 하자는 크게 내력구조부별 하자와 시설공사별 하자로 나눌 수 있다. 그런데 내력구조부별 하자와 달리 시설공사별 하자는 시공사와 입주자의 판단이 첨예하게 대립하기 때문에 시공사의 책임을 인정하기 어렵다. 하자보수 분쟁의 대부분은 시설공사별 하자를 둘러싸고 발생한다. 

법무법인YK 부동산건설센터 장정훈 건설전문변호사는 “최근에는 보다 전문적인 기법을 사용해 아파트 하자보수를 집중적으로 잡아주는 전문 업체도 성행하고 있다. 때문에 하자 현상의 증거를 잡아내기는 과거보다 쉬워진 상태다. 하지만 하자보수의 책임 소재를 다투는 일은 단순히 증거를 확보했다고 끝나는 문제가 아니기 때문에 관련 법과 판례에 대한 심층적인 검토가 필요하다.”고 전했다. 

시공사의 하자보수 책임이 무제한 인정되는 것도 아니다. 도배, 미장, 유리, 방수, 조명, 마감 등 시설공사 하자는 하자담보책임 기간이 4년 이내로 짧은 데다가 아파트 사용검사 시기와 하자 종류에 따라 책임 기간이 1~2년에 불과한 경우도 있어 신속한 검토와 대응이 필요하다. 자칫 잘못하면 이 기간을 넘겨 아무런 보상도 받지 못할 수 있기 때문이다. 

이에 장정훈 건설전문변호사는 “최근에는 하자보수보증금 등 제도를 활용해 문제를 해결하기도 하지만 개별적인 사안에 따라 다른 관점과 접근방식이 필요하기 때문에 전문가의 도움을 받아 사태를 진단하는 편이 좋다. 건설전문변호사 등 법과 건축 문제를 동시에 파악할 수 있는 변호사의 도움을 받아 아파트 하자소송을 현명하게 진행하기 바란다.”고 당부했다. 

박홍규 기자 kdf@kdfnews.com 


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