막막한 지역주택조합 탈퇴, 보다 신속하게 진행하려면?[이경복 변호사의 지역주택조합과 법]
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막막한 지역주택조합 탈퇴, 보다 신속하게 진행하려면?[이경복 변호사의 지역주택조합과 법]
  • 민강인
  • 승인 2020.08.19 09:00
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서울중앙지방법원
서울중앙지방법원

일정한 자격을 가진 지역 주민이 조합을 설립한 후 용지를 매입해 집을 짓는 지역주택조합은 재개발이나 재건축보다 절차가 간단하고 분양가도 저렴한 편이기 때문에 무주택자의 ‘내 집 마련’ 수단으로 활용되고 있다. 그러나 부실하게 설립된 지역주택조합으로 인한 피해가 속속 발생하고 있어 도중에 참여 의사를 철회하고 지역주택조합에서 탈퇴하려는 사람들도 적지 않다. 

문제는 지역주택조합 탈퇴가 생각보다 어렵다는 것이다. 국토교통부의 지역주택조합 표준규약에서는 조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없으며 부득이한 사유가 발생했을 때에 총회나 대의원회 의결로 탈퇴 여부를 결정해야 한다고 정하고 있다. 납입금 환불 문제까지 얽히게 되면 탈퇴는 더욱 요원한 일이 된다. 

만일 아직 주택조합설립인가를 받기 이전이라면 조합규약에 서명을 거부함으로써 조합가입계약을 해제할 수 있기 때문에 문제를 해결하기가 비교적 쉽다. 그러나 이미 조합을 설립한 후라면 보다 섬세하고 체계적인 접근이 필요하다. 

이경복 변호사

가장 먼저 확인해야 하는 사안은 설립인가 시기이다. 개정된 주택법은 2017년 6월 3일 이후 설립인가를 받은 지역주택조합의 조합원이 탈퇴할 수 있다고 규정하고 있기 때문에 소송을 통해 지역주택조합 탈퇴가 가능하다. 만일 탈퇴를 희망하는 조합원이 또 있다면 이들과 함께 집단소송을 진행하는 편이 좀 더 유리하다. 

법무법인YK 부동산건설센터 이경복 변호사는 “지역주택조합 가입계약서는 대개 임의탈퇴 금지 조항이나 납입금 반환 금지 조항이 들어가 있기 때문에 소송에서 무조건 유리하다고 보기는 어렵다. 구체적인 규약 내용을 살펴보고 탈퇴를 결심하게 된 계기가 무엇인지, 타당한 주장을 펼쳐야 하기 때문에 조합원이 단독으로 진행하기 보다는 집단으로 변호사를 선임해 도움을 받는 편이 더욱 유리한 결과를 기대할 수 있다”고 조언했다. 

설령 조합원이 직접 서명했다 해도 탈퇴 금지 규약이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 내용이라면 이를 무효로 주장할 수 있다. 대법원은 정관이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하거나 민법 103조의 공서양속 위반에 해당한다면 이를 무효로 해야 한다고 판례를 통해 밝힌 바 있다. 

만일 최초로 제기된 지역주택조합 가입계약서 내용과 현재 진행 중인 사업 내용이 현저히 달라진 상황이라면 이를 근거로 계약의 무효를 주장해 볼 수도 있다. 계약의 기초가 되는 사정이 많이 달라져서 계약의 이행을 강제하는 것이 정의 관념에 위반될 정도라면 해당 계약을 무효로 해야 한다는 것이 대법원의 입장이기 때문이다. 

이에 이경복 변호사는 “지역주택조합탈퇴를 둘러싼 사례가 끊임없이 쌓이고 있기 때문에 관련 판례에서 어떠한 주장이 인정되었으며 구체적으로 어떻게 법리를 펼쳐 나갔는지 꼼꼼하게 살펴보면 많은 도움을 받을 수 있다. 다만, 전문적인 법적 지식이 필요하고 현재 자신이 처한 상황을 객관적으로 분석해야 하기 때문에 보다 신속하고 확실한 해결 방안을 원한다면 경험이 풍부한 변호사의 도움을 받아 해결책을 모색하기 바란다”고 말했다. 

사진=법무법인YK

민강인 기자 kdf@kdfnews.com


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