분양사기는 대개 큰 수익을 보장한다는 과장 광고나 저비용 고효율 임대라는 문구로 사람을 유혹하며 시작된다. 실제 건물이 존재하기 때문에 부동산 지식없이 고수익을 바라는 사람들이 속기 쉽다.
분양사기를 전문으로 하는 기획부동산의 경우, 지인을 통해 소개받는 일이 많은데 지인에 대한 인간적 신뢰가 우선돼 실제 분양여건을 꼼꼼하게 살펴보지 않는 사람이 많다.
분양사기는 대부분 다단계 형식으로 운영되기 때문에 그 지인조차 속고 있는 상태가 대부분이며, 추후 분양사기가 밝혀져 지인을 사기죄로 고소하더라도 사기죄 자체가 성립하지 않거나 제대로 된 피해구제가 어려울 때가 많다.
형사법상 분양사기를 처벌하려면 단순한 과장광고가 아니라 구체적인 기망행위를 입증해야 하고 그것이 피해자의 착오를 유발했다는 증거를 찾아야 한다. 하지만 이러한 대응은 민사적 사안인 분양, 임대의 문제와 형법상 사안인 사기의 문제를 동시에 다룰 줄 알아야 가능하고 피해구제를 위해서도 형사고소 외에 가압류 보전처분, 민사소송까지 진행해야 하는 경우가 많아 일반인이 혼자 하기 어렵다.
유상배 법무법인 YK 부동산건설센터 변호사는 "금전적인 손실이 곧 사기죄로 인정되지 않기 때문에 무작정 고소만 하는 것은 사건 해결에 도움이 되지 않는다. 부동산 사기 사건은 매우 교묘한 구조로 이루어지기 때문에 범행수법을 잘 알고 있는 법률 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다"며 "자칫 잘못하면 고소를 하고 나서도 불기소처분이라는 면죄부만 쥐어줄 수 있으므로 처음부터 분양사기 사건 해결 경험이 풍부한 변호인의 도움을 받아 고소장을 제대로 작성하고 탄력적인 수사가 이어질 수 있도록 스스로 노력을 기울여야 한다"고 전했다.
유 변호사는 분양사기 '예방'이 더욱 중요하다고 강조했다. 여러 분양사기 사건을 해결한 경험에 따르면 분양사기 대부분이 사전에 충분히 막을 수 있는 일임에도 불구하고 구체적인 확인 방법을 알지 못하거나 대응 시기를 놓쳐 피해 구제를 받지 못하는 안타까운 사연이 많다는 것이다.
또 유 변호사는 "부동산업자나 판매책이 설명하는 말만 듣고 실물을 전혀 확인해보지 않는 사람들이 많다. 이 때 말하는 실물이란 실제 부동산을 직접 찾아가 위치와 상태를 확인한다는 의미도 있지만 등기부등본이나 국토기록부 등 공적인 자료를 적극적으로 활용해야 한다는 의미이기도 하다"며 "일부 사기꾼들은 앞장서서 피해자들을 이끌어 매물을 보여주며 현혹하기도 하는데, 해당 건물이 실제 매물이 맞는지 또 추후 이용에 법적 문제가 발생하지 않을지 꼼꼼히 확인해야 한다"고 당부했다.
정리=허남수 기자 kdf@kdfnews.com
