한 개인이 오랫동안 꿈꿔왔던 개인 주택을 짓는 현장이든, 대규모 도시개발사업이 추진되는 현장이든 공사비분쟁은 끊임없이 발생하는 문제다. 건설현장에서 발생하는 공사비분쟁의 유형은 크게 둘로 나눌 수 있다. 도급인과 수급인 사이에서 발생하는 건설 공사대금의 지연이나 증액의 문제가 첫번째이고 공사로 인한 소음, 먼지 등으로 불편을 겪는 주변 주민들이 손해배상을 청구해 공사비 부담을 지게 되는 것이 두번째이다. 

공사비분쟁이 불거지면 건축주, 즉 도급인 측은 갑작스러운 추가 공사비 발생에 당황하게 되고 시공사 측은 시공은 시공대로 진행한 채 추가 공사대금을 받지 못하게 될까 전전긍긍 해야 한다. 공사비분쟁을 해결하지 못하면 공사 중단이나 유치권 행사, 가처분 설정 등 여러 조치로 이어지게 되는데 이렇게 되면 공사비가 눈덩이처럼 불어나게 되므로 공사비분쟁은 가급적 초반에 조속히 해결해야 한다. 

법무팀의 도움을 즉시 받을 수 있는 대기업이 연루된 상황이 아닌 이상, 개인이나 중소 규모의 업체들은 처음에 당사자들끼리 문제를 해결하고자 한다. 그러나 돈이 걸려 있는 문제에서 대금의 지급이 이루어지지 않는 한 감정의 골만 깊어지기 때문에 문제의 해결은 더욱 어려워질 뿐이다. 공사비분쟁은 자신이 도급인이냐 수급인이냐에 따라 대응 방법이 달라져야 하기 때문에 분쟁의 조짐이 발생할 때부터 변호사 등 전문가의 도움을 받는 게 바람직하다. 

도급인이라면 수급인이 갑자기 심각한 수준으로 설계를 변경하거나 공사대금의 증액을 요구할 경우, 도급 계약의 형태를 면밀하게 살펴봐야 한다. 총 공사대금에 대한 도급계약을 맺은 상황이라면 무리한 요구에 응할 필요가 없지만 예외적으로 추가 공사대금을 청구할 수 있는 사유가 있기 때문에 이러한 경우인지 확인해야 하는 것이다. 

한편, 수급인이라면 공사대금청구소송을 제기하기 전에 유치권을 행사하여 권리를 보전하거나 도급인의 재산에 대해 가압류, 가처분 신청을 하여 최악의 사태에 대비하는 것도 하나의 방법이 된다. 공사비분쟁은 분쟁의 발생 원인이나 당사자의 신분 등 고려해야 할 요소가 많기 때문에 법률 전문가와 함께 차분히 살펴보고 신속 정확한 대처를 해야 피해를 줄일 수 있다. 

다만 공사비분쟁변호사 입장에서 보자면, 공사비분쟁을 가장 잘 해결하는 방법은 아예 공사비분쟁이 발생하지 않도록 하는 것이다. 건설 현장에서 발생하는 공사비분쟁은 계약 내용을 구체적으로 서면화 하지 않고 구두계약 단계에서 일을 진행할 때 일어나는 경우가 많다. 때문에 애초부터 건축주와 시공사가 계약을 체결할 때 시공사가 일방적으로 다른 해석을 하지 못하도록 설계 도서를 꼼꼼하게 작성해야 한다. 

실시도면 수준으로 작성하는 것이 바람직하다. 또한 일방적인 공사 변경을 방지하기 위하여 추가 공사대금이나 변경 공사의 요구 방법, 책임 주체 등의 사안도 함께 명시하는 것이 좋다. 

시공사 입장이라면 추가 공사비 산정 방법 등에 대해 최초 계약을 체결할 때부터 논의하고 합의된 사항을 계약서에 담는 것이 좋다. 또 중간에 건축주의 요청으로 시공이 변경되거나 공사기간이 연장되었다면 이러한 사정을 계약서로 만들어 교부해야 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁을 막을 수 있다. 

건너 건너 아는 사람과 함께 일을 하는 상황이 많은 건설현장에서 세부적인 변경 사항 하나마다 계약서를 작성하는 일은 쉽지만은 않을 것이다. 하지만 아무리 관행이라 하더라도 법적으로 증명하지 못하면 자신의 권리를 행사할 수 없기 때문에 사전에 공사비분쟁변호사 등 전문가의 도움을 얻어 스스로를 위한 안전장치를 철저히 구비해야 한다. 

정리=박홍규 기자 kdf@kdfnews.com

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